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惠市發改價格案〔2025〕第45號

李小瑜、何漢青等七位代表：

　　你們提出的關于對業主大會成立之前的住宅小區前期物業服務收費恢復實行政府指導價管理的建議收悉，針對所提建議內容，我局高度重視，積極向省、國家咨詢相關政策，并會同市住建局進行認真研究，現答復如下：

　　一、根據國家及省有關政策，物業服務收費有政府指導價和市場調節價兩種管理方式。國家發展改革委、建設部制定的《物業服務收費管理辦法》明確“物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價”。《廣東省物價局 廣東省住房和城鄉建設廳 關于物業服務收費管理辦法》提出“物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。業主大會成立之前的住宅（含自有產權車位、車庫）物業服務收費實行政府指導價，別墅、業主大會成立之后的住宅（含自有產權車位、車庫）及其它非住宅物業服務收費實行市場調節價”。

　　二、2014年國家發展改革委下發《國家發展改革委關于放開部分服務價格意見的通知》，對物業收費政策實行改革，提出放開“非保障性住房物業服務價格”。全國實行物業收費政策改革的省（市）有北京、上海、福建、海南、江西、河南等地，均全域放開了普通住宅小區物業收費，按市場調節價方式管理。根據國家物業收費政策改革要求，2015年廣東省發展改革委和省住建廳選取我市作為省內試點市，開展放開普通住宅小區物業收費試點工作。2018年根據《廣東省定價目錄》（2022年已再次發布）規定，我市普通住宅小區物業收費正式從政府指導價改為市場調節價。

　　三、為規范實行市場調節價后的普通住宅物業服務收費，我市采取了以下措施：

　　一是出臺了《惠州市住宅物業服務等級標準》《關于進一步規范前期物業管理招標投標活動的通知》等文件，設定分級物業服務內容供業主、物業服務企業參考，規范前期物業管理招投標活動，要求建設單位選擇在符合《廣東省公共資源交易平臺場所設施標準和服務標準》建設的場所及通過國家相關部門認證依法合規建設的公共資源交易平臺進行前期物業管理招標投標活動，實行全流程電子化交易，接受住建部門的實時監督管理。鼓勵物業服務企業采用酬金制服務收費模式實施前期物業管理，優化評標內容，提高價格分權重，使物業費越高的投標企業越難中標，促進服務收費標準回歸到合理水平。

　　二是開展我市物業服務條例立法工作。制定對應的地方性法規，強化我市物業服務法律指引。2025年3月28日惠州市第十三屆人大常委會主任會議通過了《惠州市人大常委會2025年立法計劃》，其中《惠州市住宅物業服務條例》計劃2025 年 10 月進行第一次審議。

　　三是制定《惠州市黨建引領基層治理協調機制2025年工作要點》，加強業主委員會組建、運行的指導和監督。針對業主委員會成立難、監管難問題，組織開展政策研究，適時出臺相關規范。針對物業服務管理矛盾易發多發等問題，完善物業行業監管政策，加強物業服務企業信用管理，健全完善黨建引領下的社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業協調運行機制，有效化解物業矛盾糾紛。

　　四是開展專項整治，加強物業服務監管。制定《“整治物業服務履約不到位、侵占業主公共收益等問題”具體實事工作方案》《2025年惠州市房地產市場秩序專項整治工作方案》等文件，住建、城管部門成立工作專班，聯合開展物業管理方面專項整治行動，強化物業服務履約管理，暢通群眾舉報渠道，重點整治物業服務履約不到位、侵占業主公共收益等問題。

　　四、按照《中華人民共和國價格法》有關規定，政府指導價、政府定價的定價權限和具體適用范圍，以中央和地方的定價目錄作為依據。省、自治區、直轄市人民政府以下各級地方人民政府不得制定定價目錄。目前我市按照《廣東省定價目錄（2022年版）》規定的定價項目、定價內容、定價范圍和定價權限進行依法定價，物業服務收費目前只對保障性住房物業服務收費實行政府指導價管理。下一步，我們將結合建議內容，積極向省反饋匯報有關工作，并探索通過發布普通住宅小區物業服務市場價格監測信息，為業主、物業服務企業提供價格參考，進一步引導小區物業費的制定。

　　專此答復，誠摯感謝你們對我們工作的關心和支持，歡迎你們繼續對我們的工作提出寶貴意見和建議。

惠州市發展和改革局

2025年6月20日

　　（聯系人及電話：劉云海，2811683）