惠州市人民政府關于加快培育和發展

　　住房租賃市場的實施意見

　惠府〔2018〕86號

各縣、區人民政府、市政府各部門、各直屬機構：

　　為貫徹落實黨的十九大精神，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推動實現住有所居目標，結合我市實際，現提出如下意見：

　　一、總體要求

　　（一）指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中全會精神，深入貫徹習近平總書記重要講話精神，全面貫徹中央經濟工作會議、中央城鎮化工作會議、中央城市工作會議精神，落實黨中央、國務院和省委、省政府和市委的決策部署，以發展住房租賃市場特別是長期租賃為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。建立完善租購并舉的住房制度，分層次多渠道解決群眾住房問題，努力構建促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。

　　（二）目標任務。進一步完善住房租賃監管機制，保障市場各方的合法權益；完善住房租賃法規政策和行業管理體系，維護依法、誠信、公平的市場秩序；增加各類租賃住房供應，提升住房租賃企業規模化、專業化、規范化水平。2018年底以前，市級層面至少發展1家國有企業開展規模化住房租賃業務；2019年底前，縣級層面至少發展1家國有企業開展規模化住房租賃試點；到2020年，培育和發展機構化、規模化住房租賃企業不低于10家，新增租賃住房有效供應8000套。基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系；基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，實現城市居民住有所居的目標。

　　二、工作措施

　　（一）增加租賃住房供應。

　　1．加強租賃住房規劃和用地供應。住房和城鄉規劃建設部門將新建租賃住房納入住房發展規劃，合理確定租賃住房建設規模。國土資源部門根據年度住房租賃建設需求在擬定土地年度供應計劃時安排一定面積的土地專項用于租賃住房建設。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，在出讓方案和合同中應明確規定租賃住房的有關要求。鼓勵各縣（區）盤活轄區“三舊”和城市更新用地等存量土地，采取多種方式增加租賃住房用地有效供應。〔牽頭單位：市國土資源局、住房和城鄉規劃建設局；責任單位：市房管局，各縣、區政府（含大亞灣開發區、仲愷高新區管委會，下同）〕

　　2．允許商業用房按規定改建為租賃住房。在符合城市規劃和公共配套要求的前提下，允許將已建成并空置的商業建筑以宗地為單位按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，用水、用電、用氣價格應當按照居住標準執行。市住房和城鄉規劃建設、公安、消防等職能部門按照商業用房改建后的實際使用性質進行審批，改建后的租賃住房不得分割產權轉讓。（牽頭單位：市住房和城鄉規劃建設局、國土資源局；責任單位：市房管局、消防支隊、水務局、發展改革局，惠州供電局，市供水有限公司，市城市燃氣發展有限公司）

　　3．允許出租人按照國家和地方的住宅設計規范改造住房后出租。單套住房必須確保消防設施、防水功能、排污功能完好有效，不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施；不得損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構、影響房屋安全。租賃住房應當以原設計的臥室、起居室為最小出租單位，不得按床位出租。人均居住面積不得低于本市人民政府規定的最低標準。（牽頭單位：市住房和城鄉規劃建設局；責任單位：市公安局、房管局、城管執法局，各縣、區政府）

　　4．探索利用農村集體建設用地建設租賃住房。鼓勵農村集體經濟組織成立住房租賃企業或委托專業化的住房租賃企業，將集體建設用地上符合安全、質量、消防等條件的住房完善配套、統一出租、規范管理，并委托物業服務企業提供服務，享受住房租賃企業相關的政策優惠。（牽頭單位：各縣、區政府；責任單位：市國土資源局、住房和城鄉規劃建設局、房管局、消防支隊）

　　（二）培育住房租賃市場供應主體。

　　5．支持國有企業發展規模化住房租賃。充分發揮國有企業帶動引領示范作用，支持國有企業開展規模化住房租賃業務。國有住房租賃企業可通過政策性貸款、股權融資、項目融資、發行企業債券、房地產投資信托基金等方式籌集住房租賃項目運作所需資金。（牽頭單位：市國資委；責任單位：市房管局，市城市建設投資集團有限公司，各縣、區政府）

　　6．鼓勵房地產企業拓展住房租賃業務。支持房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業設立子公司拓展住房租賃業務。鼓勵支持房地產開發企業改變經營方式，從單一的開發銷售向租售并舉模式轉變。鼓勵有條件的房地產開發企業在新建商品房項目中長期持有部分房源，用于市場租賃。支持房地產開發企業將其持有的存量房源投放到租賃市場。對房地產開發企業利用新建住房開展租賃業務，在租賃期滿出售住房的，按照新建商品住房辦理銷售、不動產登記手續，按有關規定繳納稅費。（牽頭單位：市住房和城鄉規劃建設局；責任單位：市國土資源局、房管局）

　　7．鼓勵和規范個人出租住房。支持有條件的居民出租房屋，實行房屋租賃登記備案制度。推行全市統一的住房租賃合同示范文本，引導租賃雙方使用規范化的租賃合同，明確租賃雙方的權利義務，維護雙方合法權益。支持個人委托住房租賃企業和中介機構出租住房。（牽頭單位：市房管局；責任單位：市法制局）

　　（三）加大政策支持力度。

　　8 . 落實稅收優惠。對個人出租住房，由按照5％的征收率減按1.5％計算繳納增值稅，減按10％的稅率征收個人所得稅，不區分用途按4％的稅率征收房產稅，免征土地使用稅；對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房的，減按4％的稅率征收房產稅。在2018年12月31日前，對公共租賃住房經營管理單位取得出租公共租賃住房收入免征增值稅。（牽頭單位：市稅務局；責任單位：市房管局、住房和城鄉規劃建設局，各縣、區政府）

　　9．促進承租人子女平等接受義務教育。完善異地務工人員隨遷子女積分入讀公辦學校辦法，將房屋租賃納入積分項目計算分值。對本縣（區）戶籍承租人可另外增設一定權重的加分項目。對入讀民辦學校的，給予生均公用經費補助（目前標準為小學1150元／年／生、初中1950元／年／生），另發放教育券補助200元／年／生。民辦學校按學期抵扣學費，并免費提供課本。隨遷子女積分入學辦法由縣（區）政府修訂完善。（牽頭單位：市教育局；責任單位：市房管局，各縣、區政府）

　　10. 加大住房公積金對租賃住房的支持力度。凡在本市穩定就業、無自有住房且繳存住房公積金的職工，均可按照現有政策提取住房公積金用于支付住房租金；承租納入住房租賃監管服務平臺管理的房屋的，住房公積金提取額度可在現有基礎上逐步提高。優化住房提取住房公積金辦理流程，開通網上申請提取住房公積金支付租金業務，增加便民服務通道。（牽頭單位：市公積金管理中心）

　　11．提供金融支持。加大信貸資金投入，加強金融服務和產品創新力度。鼓勵商業銀行和資本市場對住房租賃企業提供信貸支持、股權投資。鼓勵符合條件的住房租賃企業或經營住房租賃業務的企業通過債券及不動產證券化產品等方式融資，穩妥開展房地產投資信托基金（REITs）試點。支持住房租房消費，為符合條件的個人提供優惠的住房租賃金融貸款等服務。（牽頭單位：市金融工作局；責任單位：市發展改革局，人民銀行惠州市中心支行，惠州銀監分局）

　　（四）創新住房租賃管理體系。

　　12．建立健全管理體制機制。市房管部門牽頭，公安、工商、住房和城鄉規劃建設、稅務、國土資源等部門共同參與，加強對住房租賃市場的監測和管理，制定住房租賃相關政策，建立健全住房租賃企業和房地產經紀機構備案制度，建立以“實名制”“一標三實”為依托的房屋出租人、承租人以及出租屋登記管理機制，搭建租賃服務監管平臺。稅務部門牽頭研究制定住房租賃稅收管理辦法，推行住房租賃的綜合治理，加強和規范出租屋稅收的征收管理，切實做好協稅護稅、治安管理等工作。各縣、區政府對本區域住房租賃管理負主體責任，保障市有關住房租賃政策順利落地。各縣、區房地產主管部門對轄區范圍內住房租賃管理負具體責任，負責住房租賃市場管理的具體事務、協調化解矛盾和協助監督等工作，實施住房租賃網格化管理機制，逐步提高住房租賃備案率。形成黨委領導、政府牽頭、各方參與、統一管理、運作規范的全市住房租賃長效綜合管理體系。（牽頭單位：各縣、區政府，市房管局、稅務局；責任單位：市公安局、工商局、住房和城鄉規劃建設局、國土資源局）

　　13．搭建住房租賃管理系統。依托惠州市電子政務云平臺部署涵蓋住房租賃監管服務、住房租賃監測分析、政府公共住房服務、企業租賃服務管理、住房租賃服務共享的住房租賃管理系統，并預留接口與市信息資源共享與交換平臺實現數據對接與交換，提升住房租賃市場監管服務水平，為廣大市民和企業提供智慧化、人性化的住房租賃服務，實現房源發布、房源核驗、合同網簽、備案登記、信用管理、租房備案證明、居住證明、補貼發放一站式服務。（牽頭單位：市房管局；責任單位：市金融工作局、財政局、經濟和信息化局）

　　（五）加強住房租賃市場監管。

　　14．規范住房租賃行業秩序。建立完善住房租賃企業、中介機構和從業人員信用管理體系，加強市場主體信用記錄管理，設置商品房、存量房、住房租賃網簽端口權限，規范住房租賃服務。引導成立住房租賃行業組織，制定行業自律規范，褒揚誠信、懲戒失信，推動住房租賃企業和中介機構依法誠信經營。（牽頭單位：市房管局；責任單位：市民政局、商務局、國資委）

　　15．推動建立穩定的租賃關系。引導城鎮居民通過租房解決居住問題，符合申領居住證條件的居民應當自到達居住地之日起3個工作日內持本人居民身份證或者戶口簿、護照等其他有效身份證明、居住地住址證明（租房的應提供租賃備案證明）向居住地公安派出所或者鄉鎮（街道）承擔流動人口服務管理工作的機構申報居住登記。督促引導住房租賃雙方在合同中明確約定租期、租金及調整頻次、續租租金調整幅度等事項，并認真履行。住房租賃合同簽訂30日內，到房屋所在地住房租賃主管部門辦理登記備案手續。定期發布住房租金水平相關信息，及時處理租金上漲異常等問題，切實保障承租人長期、穩定的居住權益。（牽頭單位：市房管局；責任單位：市公安局、住房和城鄉規劃建設局、發展改革局）

　　16．保障租賃房屋住用安全。督促房屋出租人、承租人嚴格執行相關規定，認真履行消防安全管理職責，發現安全隱患，及時報告、及時消除。嚴禁一切影響房屋住用安全的行為，一旦發現，嚴肅查處。（牽頭單位：各縣、區政府；責任單位：市公安局、住房和城鄉規劃建設局、房管局）

　　17．加強住房租賃市場檢查。持續開展住房租賃市場專項檢查，強化租賃住房的物業管理，對住房租賃企業和中介機構的不規范行為、租房個人不良記錄納入市誠信體系管理系統，并予以公示。（牽頭單位：市房管局；責任單位：市住房和城鄉規劃建設局、工商局，各縣、區政府）

　　三、工作要求

　　（一）高度重視。加快發展住房租賃市場是黨的十九大及中央經濟工作會議作出的重要戰略舉措，對于推動實現住有所居、全面建成小康社會意義重大。各有關單位要高度重視，主動采取措施，抓好落實，切實推動我市房地產市場平穩健康發展。

　　（二）強化落實。建立培育和發展住房租賃市場工作效果評估督查機制，對各縣、區政府和市直各有關單位的具體落實情況開展專項督查，適時通報督查結果，督查情況納入年度考核內容。

　　（三）加強政策宣傳。加強輿論引導，通過新聞媒體，全面細致解讀，做好政策落地新聞，營造良好輿論氛圍；加強輿情研判分析，對群眾可能出現的疑問和咨詢，要及時作出回應，加強解惑釋疑，及時消除疑慮，加強社會情緒引導；市房管、國土資源、住房和城鄉規劃建設、稅務等部門，要結合自身職能，有針對性地加強政策宣講教育，引導廣大市民進一步轉變住房消費觀念，理性合理消費，引導社會力量主動參與推動住房租賃行業發展。

　　惠州市人民政府

　　2018年12月29日