市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局修訂的規(guī)范性文件《惠州市市直房改住房上市交易管理辦法》（惠府〔2020〕40號(hào)），于2020年10月23日起施行，根據(jù)《惠州市政府系統(tǒng)政策解讀工作細(xì)則（試行）》（惠府辦函〔2018〕170號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就文件解讀如下：

　　一、《辦法》修訂的背景和依據(jù)說明

　　我市從1991年開始房改，當(dāng)時(shí)政策規(guī)定，職工按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買房改房的，擁有部分房屋所有權(quán)；按照成本價(jià)購買房改房的，擁有房屋所有權(quán)。隨后對(duì)按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買房改房的職工，鼓勵(lì)其在自愿的基礎(chǔ)上按成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及利息，產(chǎn)權(quán)完全歸個(gè)人所有。房改房是我國二十世紀(jì)90年代城鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物。1995年批準(zhǔn)房改房上市交易，歷時(shí)25年，完成了大部分房改房上市交易。根據(jù)過去3年的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，每年房改房上市交易約100宗。由于房改房不完全產(chǎn)權(quán)的特性，其上市交易流程有別于一般住房，有必要保留專門的規(guī)范性文件來規(guī)范具體的交易行為。《辦法》明確了以下三部分內(nèi)容，一是明確了房改住房上市交易的行為；二是明確了不允許上市交易的情形；三是明確了相關(guān)稅收政策。《辦法》依據(jù)省政府《關(guān)于加快住房制度改革實(shí)行住房貨幣分配的通知》（粵府〔1998〕82號(hào)）等法律、法規(guī)及規(guī)章，制定實(shí)施，內(nèi)容符合法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)政策的規(guī)定，服從上級(jí)行政機(jī)關(guān)的命令、決定，沒有超越職權(quán)范圍。規(guī)范性文件是市各級(jí)行政機(jī)關(guān)依據(jù)法定職權(quán)和程序制定發(fā)布的，對(duì)公民、法人或者其他組織具有普遍約束力。惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局作為惠州市人民政府組成部門，其起草資格符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。《辦法》經(jīng)市政府法制部門審查，報(bào)市政府常務(wù)會(huì)議討論決定通過后發(fā)布，符合《廣東省行政機(jī)關(guān)規(guī)范性文件管理規(guī)定》（粵府令第93號(hào)）、《惠州市行政機(jī)關(guān)規(guī)范性文件制定程序規(guī)定》的規(guī)定，制定程序合法有效。

　　二、《辦法》修訂的內(nèi)容

　　（一）表述更為準(zhǔn)確。將《惠州市市直房改住房上市出售辦法》的名稱修改為《惠州市市直房改住房上市交易管理辦法》。

　　（二）第二條修改為：“第二條  本辦法所稱房改住房是指職工按市房改售房方案購買的住房，包括按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房。其中按成本價(jià)購買的房改住房享有完全產(chǎn)權(quán)；按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的房改住房享有不完全產(chǎn)權(quán)，其中80%歸購房職工，20%歸原房改單位。按成本價(jià)購買的房改住房在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書時(shí)在附記中標(biāo)注“按成本價(jià)購買，享有完全產(chǎn)權(quán)”；按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的房改住房在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書時(shí)在附記中標(biāo)注“按優(yōu)惠價(jià)購買房改房”。本辦法所稱房改住房上市交易包括房改住房的買賣、贈(zèng)與、抵押等處分行為以及不動(dòng)產(chǎn)登記部門依據(jù)人民法院生效判決、裁定辦理的房改住房產(chǎn)權(quán)變更登記行為。”

　　（三）第三條修改為：“第三條  按成本價(jià)購買的房改住房上市交易的，直接到房產(chǎn)交易及不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理相關(guān)手續(xù)。”

　　（四）第四條修改為：“第四條  按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的房改住房上市交易及其他因法院強(qiáng)制執(zhí)行導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的行為必須按規(guī)定補(bǔ)交房款，再辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更登記。按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的房改住房因繼承、夫妻財(cái)產(chǎn)約定、離婚析產(chǎn)等不屬于上市交易行為的事由須辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記的，申請(qǐng)人可以選擇以下兩種情形：選擇補(bǔ)交房款，則辦理不動(dòng)產(chǎn)登記后該房改住房屬于完全產(chǎn)權(quán)；不補(bǔ)交房款，保留標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的房改住房性質(zhì)，仍屬于不完全產(chǎn)權(quán)，在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書時(shí)在附記中繼續(xù)標(biāo)注“按優(yōu)惠價(jià)購買房改房”。”

　　（五）新增第五條：“第五條  應(yīng)補(bǔ)交房款是房改住房增值部分的20%，現(xiàn)總房款按現(xiàn)行市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)算。公式如下：應(yīng)補(bǔ)交房款=（現(xiàn)總房款-原房改時(shí)已交房款）X 20%。

　　補(bǔ)交的房款由產(chǎn)權(quán)人交回原產(chǎn)權(quán)單位，并按規(guī)定存入住房基金主管部門市直住房基金專戶（原產(chǎn)權(quán)單位）內(nèi)統(tǒng)籌管理。原產(chǎn)權(quán)單位存在的行政事業(yè)單位、企事業(yè)單位上市交易（或換證）的房產(chǎn)，應(yīng)補(bǔ)交的房款全額繳存住房基金主管部門市直住房基金專戶（原產(chǎn)權(quán)單位）。原產(chǎn)權(quán)單位已撤銷的企、事業(yè)單位上市交易（或換證）的房產(chǎn)，補(bǔ)交的房款繳存市財(cái)政國庫賬戶。”

　　（六）從第六條開始序號(hào)順延。

　　（七）原第五條  下列房改住房，暫不允許上市交易：

　　（一）有產(chǎn)權(quán)糾紛的住房。（二）校園內(nèi)不能分割及封閉管理的住房。（三）被依法查封或者以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的住房。修改為：現(xiàn)第六條下列房改住房，暫不允許上市交易：（一）有產(chǎn)權(quán)糾紛的住房。（二）校園內(nèi)及其他不能分割及封閉管理的住房。（三）被依法查封或者以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的住房。

　　（八）原第六條職工購買的房改住房，第一次上市交易免征營業(yè)稅（及其附征的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等）和土地增值稅；按市政府公告基準(zhǔn)地價(jià)的10%向政府補(bǔ)交地價(jià)款。以成本價(jià)購買的房改住房，出售收入全部歸個(gè)人所有。修改為：現(xiàn)第七條  職工購買的房改住房，按現(xiàn)行的稅收政策，在第一次上市交易時(shí)：免征增值稅（及其附征的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等）、土地增值稅和印花稅；個(gè)人所得稅按有關(guān)法律、法規(guī)及政策規(guī)定依法征收；按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金，免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅；按規(guī)定補(bǔ)交的房款，應(yīng)按照規(guī)定繳納契稅，具體將按有關(guān)稅收政策執(zhí)行。以成本價(jià)購買的房改住房，出售收入全部歸個(gè)人所有。

　　（九）新增第十一條：“第十一條  本辦法由市住建局負(fù)責(zé)解釋。” 

　　三、《辦法》實(shí)施的對(duì)象人群及其可能帶來的影響

　　《辦法》實(shí)施的對(duì)象人群是指購買了房改住房的干部職工。對(duì)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)存量住房流通，改善居民的住房條件發(fā)揮了重要作用，一方面為有條件改善居住條件的職工能夠出售現(xiàn)有的房改房提供了強(qiáng)有力的法規(guī)依據(jù)，另一方面有效保障了房改房上市交易規(guī)范有序進(jìn)行。