HBGS-2023-3
關于印發《惠州市住房和城鄉建設局業主大會
和業主委員會指導規則》的通知
惠市住建〔2023〕13號
各縣（區）人民政府（管委會），市政府各部門、各直屬機構：
《惠州市住房和城鄉建設局業主大會和業主委員會指導規則》業經市司法局審查通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行中遇到的問題，請徑向市住房和城鄉建設局反映。
惠州市住房和城鄉建設局
2023年1月29日
惠州市住房和城鄉建設局業主大會
和業主委員會指導規則
第一條 為規范本市行政區域內業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》等法律法規規定，結合本市實際，制定本規則。
第二條 本規則所稱的業主，是指房屋所有權人。
尚未依法辦理房屋所有權登記，但符合下列情形之一且已合法占有該房屋的，在物業管理活動中享有業主權利、承擔業主義務：
（一）因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等取得房屋所有權的人；
（二）因繼承或者受遺贈取得房屋所有權的人；
（三）因合法建造、拆除房屋等事實行為取得房屋所有權的人；
（四）基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分的人；
（五）法律法規規定的其他情形。
第三條 市住房城鄉建設主管部門負責對本市業主大會和業主委員會日常活動進行監督和指導。
物業所在地的縣（區）住房城鄉建設主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對成立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，負責對業主大會和業主委員會的日常活動進行監督和指導。
第四條 首次業主大會會議由業主依法向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出申請，街道辦事處、鄉鎮人民政府應在收到申請后60日內負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組，并派出代表擔任籌備組組長。
業主大會籌備組由業主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉鎮人民政府代表7至15人單數組成，其中業主代表應當不少于籌備組人數的60%。
第五條 籌備組可根據物業規模、物權份額、黨員比例、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單。籌備組確定業主委員會委員、候補委員候選人名單后，應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域的顯著位置公告并書面通知全體業主。
第六條 籌備組應當依法履行職責，擬定業主管理規約草案和業主議事規則草案，并在提交業主大會表決前進行詳細說明。
（一）確認業主名單、投票業主人數權數和投票專有面積權數；
（二）管理規約中應依法依規明確住宅專項維修資金的籌集、管理和使用；共用部分經營與收益的分配管理；共同管理權的行使等；
（三）業主大會議事規則中應明確業主大會會議召開形式、頻次、議事方式、表決程序、業主代表產生方式、投票權數（業主人數和專有面積）、業主委員會職責、業主委員人數、任期、資格、業主委員會換屆程序、補（增）選辦法，業主大會工作經費和印章管理等。
第七條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。
第八條 業主大會確定業主投票權數，面積和業主人數按照下列方式確定：
（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。
（二）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。總人數按照前項的統計總和計算。其中，一個專有部分有兩個以上所有權人的，應推選一人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。
業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。
第九條 業主委員會是業主大會的執行機構，依法履行下列職責，并接受業主的監督：
業主委員會履行下列職責：
（一）召集業主大會會議、向業主大會報告工作；
（二）代表業主與業主大會決定選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（四）督促業主、物業使用人遵守管理規約，協調處理物業管理活動中的相關問題；
（五）配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會做好物業管理區域的社區建設工作；
（六）督促業主按時交納物業服務費及其他相關費用；
（七）組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用；
（八）法律、法規或業主大會賦予的其他職責。
第十條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。
有下列情形之一的，業主委員會應當在30日內組織召開業主大會臨時會議：
（一）經專有部分占建筑物總面積20%以上且占業主總人數20%以上的業主提議；
（二）任期內業主委員會委員人數在候補委員遞補后未達到本物業管理區域議事規則規定的業主委員會半數；
（三）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理；
（四）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。
業主委員會未按照業主大會議事規則規定召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地的縣（區）住房城鄉建設主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開；逾期仍未召開的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。
第十一條 業主委員會任期屆滿三個月前，應當組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。業主委員會任期屆滿仍未組織召開業主大會會議進行換屆選舉的，業主可以向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出協助要求，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予協助。
業主委員會應當在任期屆滿三日內，將屬于業主大會、業主委員會的有關財務、文件資料、印章等移交給新一屆業主委員會。
業主委員會任期屆滿，不得繼續履行職責。
第十二條 召開業主大會會議，應當在會議召開15日前，將會議的時間、地點、形式、議題、議程、表決規則、業主委員會委員候選人等事項向全體業主公告，公告期不少于15日。因發生重大事故或者緊急事件需要召開業主大會臨時會議的，可以于會議召開前通知全體業主并告知臨時召開的事由。
業主委員會組織召開業主大會會議，應當同時告知物業所在地的居民委員會。
第十三條 業主大會會議的表決事項鼓勵采用電子投票。
采用紙質書面征求意見的，意見征求人需審查核實業主身份證明、物業權屬證明以及投票權數等資料原件，并要求業主本人簽名。
集體討論應滿足有關法律法規規定的參與率和通過率，可以按樓棟分組組織。
業主可以自行投票，也可委托他人投票，授權委托書需明確委托事項、委托權限、委托期限和委托權數。
業主大會會議有多項議題的，應就各議題設置投票表決。
第十四條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：
（一）管理規約、業主大會議事規則；
（二）業主大會和業主委員會的決定；
（三）物業服務合同；
（四）專項維修資金的籌集、使用情況；
（五）物業共有部分的使用和收益情況；
（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；
（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；
（八）其他應當向業主公開的情況和資料。
業主委員會應當開設業主共有資金管理賬戶，用于管理第（五）（六）（七）項有關資金。賬戶設立或變更后15日內，應在公共區域公示該賬戶。業主委員會應當按季度公示業主共有資金收支結余和收支項目明細情況。
業主可以查閱業主大會、業主委員會所有會議資料，并有權就物業管理事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當及時予以答復。
第十五條 鼓勵進行業主委員會經濟責任審計，審計事項由業主大會決定。業主委員會應當配合審計工作，并提供審計所需資料，不得轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供審計有關文件、資料。
業主對業主共有資金收支情況有異議的，業主委員會應及時進行說明。說明不清的，經物業管理區域占業主總人數20%以上的業主聯名，可以提議業主大會進行審計。提議經業主大會會議表決通過后，由業主大會委托具有資質的會計師事務所進行審計，審計費用從業主共有資金中列支。
第十六條 業主委員會刻制業主大會、業主委員會印章時，應當提供業主大會和業主委員會成立的備案登記資料，并提供相應完善的印章管理制度。業主委員會印章應當標明業主委員會的屆數和任期。
第十七條 有下列情況之一的，業主委員會委員資格自行終止，業主委員會應當在物業管理區域內進行公告，并向業主大會報告：
（一）因物業轉讓，滅失等原因不再是業主的；
（二）因疾病等原因喪失履行職責能力的；
（三）任職期間被依法追究刑事責任的；
（四）本人以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；
（五）業主大會議事規則約定的其他情形。
第十八條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：
（一）不履行委員職責的；
（二）利用委員資格謀取私利的；
（三）拒不履行業主義務的；
（四）侵害他人合法權益的；
（五）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
業主大會會議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第十九條 業主委員會會議應當按照業主大會議事規則的規定定期召開，在決定物業管理有關事項前，應公開征求業主意見，并報告社區黨組織和居（村）民委員會。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居（村）民委員會依法履行社會治理職責和自治管理職責，支持居（村）民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
第二十條 業主委員會應當建立工作檔案，并指定專人保管。檔案一般包括以下內容：
（一）業主大會、業主委員會的會議記錄；
（二）業主大會、業主委員會決議、決定；
（三）業主委員會選舉及備案資料；
（四）業主及業主代表名冊；
（五）物業服務合同及其他專項服務合同；
（六）業主和物業使用人的書面意見、建議書；
（七）業主共有資金收支情況，會計憑證、會計賬簿、財務報表等財務資料；
（八）共有物業及其使用、管理相關檔案；
（九）業主大會議事規則、管理規約、印章管理制度、停車場管理制度、共有資金財務管理制度等有關文件；
（十）其他相關資料。
第二十一條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第二十二條 物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，根據工作需要由縣（區）住房城鄉建設主管部門、公安派出所、居（村）民委員會、業主委員會和物業服務企業等單位的代表參加，共同協調解決物業管理活動中遇到的問題。
會議召集人應整理并保管聯席會議的記錄及有關資料。
第二十三條 本規則未規定的事宜，按《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》等有關法律法規的規定執行。
第二十四條 本規則自2023年4月1日起施行，有效期5年。
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