HBGS-2021-3
關于印發《惠州市住房和城鄉建設局 惠州市財政局關于惠州市住宅專項維修資金管理辦法》的通知
惠市住建〔2021〕32號
各縣、區人民政府（管委會），市政府各部門、各直屬機構：
《惠州市住房和城鄉建設局 惠州市財政局關于惠州市住宅專項維修資金管理辦法》業經市司法局審查通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行中遇到的問題，請徑向市住房和城鄉建設局反映。
惠州市住房和城鄉建設局
惠州市財政局
2021年3月24日
惠州市住房和城鄉建設局 惠州市財政局關于惠州市住宅專項維修資金管理辦法
第一條 為加強我市住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》及《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部財政部令第 165 號）等有關法律、法規和規章，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內商品住宅、售后公有住宅專項維修資金的繳存、使用、管理和監督，適用本辦法。
（一）本辦法所稱住宅專項維修資金，是指業主、建設單位或者公有住宅售房單位繳存的，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
（二）本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同約定，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
（三）本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同約定，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、避雷設施、照明、二次供水設施、消防設施、排水設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性停車場（庫）、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
（四）下列各項不屬于住宅共用部位、共用設施設備：
1.居住區內屬于城市市政公用部門負責管理的城市道路、公共排水、公共綠地、城市供水、供氣管線等。
2.居住區內屬于供電、通訊、廣播電視等單位負責管理的供電、通訊、有線電視線路等。
3.居住區內不屬于業主共有產權的其他設施、設備。
第三條 業主繳存的住宅專項維修資金屬于業主所有。公有住宅售房單位繳存的住宅專項維修資金屬于售房單位所有。
第四條 住宅專項維修資金管理實行統一繳存、專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
第五條 市住建部門會同市財政部門負責全市住宅專項維修資金的指導和監督管理工作。各縣、區住建部門會同財政部門負責行政區域內住宅專項維修資金的指導和監督管理工作。
第六條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定繳存住宅專項維修資金：
（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；
（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。
前款所列物業屬于出售公有住宅的，售房單位應當按照本辦法的規定繳存住宅專項維修資金。
第七條 業主按其所擁有物業的建筑面積繳存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積繳存首期住宅專項維修資金的數額為上一年度本市住宅建筑安裝工程每平方米平均造價的5%。
第八條 自本辦法實施之日起，建設單位在取得《商品房預（銷）售許可證》或《商品房現房備案證明書》之前，應當將擬預（銷）售物業首期的住宅專項維修資金一次性全額繳存至專戶管理銀行；車庫（位）及物業管理區域內其它未售部分物業的住宅專項維修資金應當在竣工驗收前繳存。
建設單位在預（銷）售物業時，應當在《商品房買賣合同》依法約定由物業買受人全額繳存首期住宅專項維修資金，并向物業買受人出示已墊資繳存住宅專項維修資金的憑證。
第九條 本辦法實施前，物業買受人應當在辦理商品房買賣合同備案前繳存住宅專項維修資金。
市、縣（區）住建部門在辦理商品房買賣合同備案時，應當查驗住宅專項維修資金繳存情況。
第十條 售后公有住宅的住宅專項維修資金，由業主和售房單位共同繳存，繳存時間為辦理產權證前。
（一）業主首期繳存的住宅專項維修資金，按照房改成本價的 2%計算繳存。
（二）售房單位繳存的住宅專項維修資金，按照多層住宅不低于售房款的 20%、高層住宅不低于售房款的 30%，從售房款中一次性提取繳存到監管賬戶。
第十一條 本辦法實施前已預（銷）售的物業，建設單位未售出及留用的物業在竣工驗收備案后30日內，建設單位應當繳存住宅專項維修資金。
實行回遷安置、異地安置的被拆遷戶，住宅專項維修資金由建設單位和被拆遷安置戶協商約定繳存，沒有約定的由建設單位繳存。繳存時間為在遷居安置之日前。
第十二條 房屋所有權轉移時，該房屋住宅專項維修資金賬戶余額隨房屋所有權同時轉移過戶，新業主應及時持有效權屬證明到物業所在地住宅專項維修資金管理部門辦理戶名變更手續。
第十三條 未建立住宅專項維修資金制度的老舊住宅小區，業主可按下列方式歸集住宅專項維修資金：
（一）到住宅專項維修資金管理部門開設住宅專項維修資金監管賬戶。
（二）業主按照業主大會決定的標準按月繳存到住宅專項維修資金監管賬戶。
（三）經業主大會同意，物業管理區域共用部位、共用設施設備的經營收益，扣除必要的管理成本后，剩余部分可作為住宅專項維修資金存入監管賬戶。
第十四條 物業服務人是使用住宅專項維修資金的申報主體，包括：業主、業主委員會、受委托的物業服務企業或其他管理人。
第十五條 物業服務人申報使用住宅專項維修資金的，應對維修事項及申報材料的真實性負責。
住宅專項維修資金管理部門應對申報材料進行審核和備案。
第十六條 住宅專項維修資金使用計劃由物業服務人提出，成立業主大會的，應書面報備業主委員會。
已成立業主大會但沒有聘用物業服務企業或其他管理人的小區，由業主委員會提出住宅專項維修資金使用計劃。
未實施物業管理的，也沒有成立業主大會的，由對共用部位、共用設施設備具有共有關系的業主（或業主代表）共同提出住宅專項維修資金使用計劃。
第十七條 物業服務人使用住宅專項維修資金事項應當向相關業主公告，公告內容包括：項目名稱、概況、預算價格、預分攤明細等。
第十八條 以征求意見形式召開業主大會會議表決使用住宅專項維修資金的，征求意見時限不超過90日。
使用維修資金事項經業主表決后，表決結果應當在業主表決結束之日起10日內公告相關業主，公告內容包括：表決結果統計表、征求業主意見表（業主姓名及電話號碼應當隱蔽復印公布）等。逾期公告的，該維修項目視為終止。
維修項目竣工驗收后，應當在完成驗收之日起10日內公告相關業主，公告內容包括：驗收情況、驗收結果等。
第十九條 公告或表決后，物業所有權發生轉移的，公告時間和原業主意見不受影響。
第二十條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業服務人提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍。
（二）住宅專項維修資金列支范圍內，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
（三）物業服務人組織實施使用方案。
（四）物業服務人持有關材料，向物業所在地住宅專項維修資金管理部門申請列支。
（五）經住宅專項維修資金管理部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知。
（六）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第二十一條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，一個物業管理區域設立一個住宅專項維修資金賬戶。需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業服務人提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍。
（二）住宅專項維修資金列支范圍內，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
（三）物業服務人組織實施使用方案。
（四）物業服務人持有關材料向業主委員會提出住宅專項維修資金列支申請。
（五）業主委員會審核同意后，報物業所在地住宅專項維修資金管理部門備案。
（六）業主委員會、物業所在地住宅專項維修資金管理部門向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知。
（七）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第二十二條 發生危及房屋使用和人身安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修的，物業服務人應當及時書面報告物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）和住宅專項維修資金管理部門，并及時進行維修，同時做好現場記錄、拍照、攝影等證據保全工作。
物業服務人不組織搶修的，物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當組織搶修。
發生危及房屋安全等緊急情況,任何人都不得無故阻撓緊急搶修。
第二十三條 發生危及房屋使用和人身安全等緊急情況的情形：
（一）電梯經電梯制造單位或者檢驗檢測等專業服務機構進行評估、檢驗認為存在嚴重事故隱患，可能發生危及人身財產安全的；只有一臺電梯的住宅，電梯故障嚴重影響業主日常出行的。
（二）消防設施設備出現安全故障，消防監管部門要求立即消除消防安全隱患或責令限期整改的。
（三）屋面、外墻防水自然損壞嚴重滲漏，嚴重影響業主日常生活和居住的。
（四）二次供水水泵損壞導致供水中斷的，但專業經營單位負責二次供水水泵設備維修、養護的除外;
（五）排水（包括排污、雨水）設施因堵塞、爆裂等導致無法正常供水、排水，已經影響到業主的正常生活的。
（六）房屋外立面有脫落危險危及公共安全的。
（七）小區內公共場所或道路因坍塌、下沉開裂等嚴重影響業主活動、出行安全的。
（八）小區內非經營性公共休閑、娛樂設施（含兒童娛樂設施）嚴重損壞，無法滿足正常使用及危及人身安全的。
（九）山體滑坡、臺風等自然災害或其他不可抗力原因，導致小區山體滑坡、道路護坡或其它共用設施設備毀損，不屬于公共責任險理賠范圍的，或者是公共責任險理賠后仍有不足部分的。
（十）其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況。
第二十四條 住宅專項維修資金使用申報材料提交時間：
（一）正常使用：物業服務人應當在發布征得住宅專項維修資金列支范圍內的業主同意的表決結果公告之日起90日內向住宅專項維修資金管理部門提交書面申報材料。
（二）緊急使用：經住宅專項維修資金管理部門現場核實后，申報單位應當在3日內發布緊急維修公告，并在公告后90天內向住宅專項維修資金管理部門提交書面申報材料。
第二十五條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：
（一）用于涉及整個物業管理區域的，由全體業主按所擁有物業建筑面積的比例分攤和列支。
（二）用于兩個或兩個以上物業管理區域的，由各自物業管理區域的全體業主按所擁有物業建筑面積的比例分攤和列支。
（三）用于涉及單棟的，由該棟房屋業主按所擁有物業建筑面積的比例分攤和列支。
（四）在一棟住宅內，專屬于一層住宅內全體業主使用的，由該層住宅內的全體業主按所擁有物業建筑面積的比例分攤和列支。
第二十六條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，涉及開發建設單位、公有住房單位尚未售出及留用的物業，開發建設單位、公有住房單位應當按照尚未售出商品物業的建筑面積的比例分攤費用。
第二十七條 涉及人民防空工程設施設備維修、更新和改造的費用，由收益人按次據實分攤維修費用。
第二十八條 住宅共用部位、共用設施設備依法屬于維護保養范圍的費用，不得從住宅專項維修資金中列支。
第二十九條 住宅共用部位、共用設施設備的維修費用，根據物業服務合同約定，或者依法依規，或者依據行業規范，應當由物業服務人從物業服務費用或者物業服務資金中支出的，不得從住宅專項維修資金中列支。
第三十條 住宅共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的，維修費用由責任人承擔，不得從住宅專項維修資金中列支。
第三十一條 使用住宅專項維修資金支付工程款項的維修項目，質保期內出現工程質量問題，需要返工或重新維修的，維修施工單位應當及時返工或重修，所需費用不得再次從住宅專項維修資金中列支。
第三十二條 對物業共用部位、共用設施設備進行維修、更新和改造有特殊要求的,原則上應選聘具有相應專業資質的施工單位。
維修所發生的檢測費用、審價費等相關費用由受益業主承擔和分攤。
第三十三條 使用住宅專項維修資金進行重大維修、更新、改造電梯、消防系統等設施設備的，物業服務人應當接受相關主管部門的指導、監督和檢查，在取得相關主管部門的鑒定（評估、檢測）意見后方可實施。實施后應取得驗收合格證明。
維修金額50萬元以上（含50萬元），提倡物業服務人采取公開招投標的方式選聘維修單位，有條件的可以聘請監理單位實施監理，所產生監理費用計入維修成本。不聘請監理單位的，由物業服務人或相關業主自行組織監理。
第三十四條 業主分戶賬面住宅專項維修資金余額低于首期應繳存額 30%（含30％）的，業主應當及時續籌。
第三十五條 物業服務人應當在住宅專項維修資金余額達到續籌條件后30日內做好住宅專項維修資金續籌方案并組織業主進行表決。
住宅專項維修資金的續籌方案包括續籌范圍、方式、時限和金額等內容。
第三十六條 住宅專項維修資金的續籌方案通過召開業主大會會議征得業主同意后，物業服務人應當在7日內將住宅專項維修資金續籌方案報送住宅專項維修資金管理部門備案。
第三十七條 具有共有關系的業主應當遵守業主大會的決定，根據住宅專項維修資金的續籌方案繳存住宅專項維修資金。
第三十八條 住宅專項維修資金管理部門應當建立維修項目現場查看制度，維修項目預算金額達到5萬元及以上的，應當到現場查看核實。
第三十九條 維修項目預算達到5萬元及以上的，需通過第三方造價公司進行審價，申報單位按審價后的價格與維修單位簽訂維修合同。
第四十條 住宅專項維修資金工程款項以轉賬方式支付，不經過中間環節，直接撥付到維修單位賬戶上。
維修工程款項支付具體分為兩類：
（一）5萬元以下，先維修，后付款，分2期支付，第1期款支付90%，第2期款支付10%為工程質保金。
（二）5萬元以上（含5萬元）的，分3期支付，第1期款支付30%，第2期款在竣工驗收后支付60%，第3期款支付10%為工程質保金。
第四十一條 受委托的物業服務企業或其他管理人向物業所地街道辦事處和住建部門提交退出物業管理區域的，應當同時報送物業所地住宅專項維修資金管理部門，報告送達之日至撤出之日止，非緊急情況不得申報動用住宅專項維修資金。
第四十二條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理的，應當同時具備以下四個條件：
（一）應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意；
（二）業主大會到指定的專戶管理銀行開設本物業管理區域住宅專項維修資金賬戶；
（三）建立住宅專項維修資金管理制度；
（四）確定賬目管理單位或配置財務管理人員。
第四十三條 市住房和城鄉建設局通過招投標方式委托商業銀行作為惠州市住宅專項維修資金專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。
繳存的住宅專項維修資金自存入監管專戶之日起計息。利息實行一年一結，定期計入業主分戶賬戶。
住宅專項維修資金的收益管理辦法由市住建部門會同市財政部門按照有關規定另行制定。
第四十四條 市住建部門設立本行政區域總賬戶，以物業管理區域為單位設賬，實行五級賬戶核算。市為一級核算，各縣、區為二級核算，物業管理區域為三級核算，每一幢樓（樓梯單元）為四級核算，每個業主為五級核算。
第四十五條 各縣（區）住宅專項維修資金管理部門、業主大會利用住宅專項維修資金購買國債的，留存金額不得低于首期應繳存額的30%。
鼓勵各縣（區）住宅專項維修資金管理部門、業主大會在保證住宅專項維修資金安全的前提下，積極探索提高住宅專項維修資金保值、增值的方式、方法。
第四十六條 下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：
（一）住宅專項維修資金的存儲利息。
（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益。
（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的所得收益，但業主大會另有決定的除外。
（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。
第四十七條 房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，產權人應及時到物業所在地住宅專項維修資金管理部門辦理住宅專項維修資金賬戶余額退還手續。
公有住房售房單位繳存的按賬面余額返還原售房單位。公有住房售房單位不存在的，按財政隸屬關系，收繳同級國庫，由同級政府統籌管理。
住宅專項維修資金管理部門在清理退還資金余額后，應當要求專戶管理銀行注銷相關賬戶。
第四十八條 住宅專項維修資金管理部門及業主委員會，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主公布下列情況：
（一）住宅專項維修資金繳存、使用、增值收益和結存的總額。
（二）發生列支的項目、費用和分攤情況。
（三）業主分戶賬中住宅專項維修資金繳存、使用、增值收益和結存的金額。
（四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。
第四十九條 專戶管理銀行應當每月一次向物業所在地住宅專項維修資金管理部門發送住宅專項維修資金對賬單。
住宅專項維修資金管理部門應當建立住宅專項維修資金查詢系統，接受業主對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
業主或業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求住宅專項維修資金管理部門進行復核。
住宅專項維修資金管理部門應當對住宅專項維修資金的專戶管理銀行進行考核，確保住宅專項維修資金安全。
第五十條 住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。
第五十一條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行國務院財政部門有關規定。
財政部門應當就住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況進行監督。
第五十二條 住宅專項維修資金繳存專用票據的領購、使用、保管、核銷等工作由住宅專項維修資金管理部門負責，并按照財政部門票據管理的有關規定執行，接受財政部門的監督檢查。
第五十三條 違反本辦法規定，挪用住宅專項維修資金的，依照《物業管理條例》第六十條和《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部財政部令第 165 號）第三十七條的規定處理。
第五十四條 業主未按規定或者業主大會決議繳存、續籌維修資金的，業主委員會或者利害關系人可以依法向人民法院提起訴訟。
第五十五條 維修施工單位與物業服務人串通虛報、高報套取住宅專項維修資金的，由縣（區）住建部門將施工單位、物業服務人列入不誠信實體名單并在網上公布。
第五十六條 無故阻撓危及房屋安全等緊急使用維修資金，導致維修不及時，加重業主財產損失或造成責任事故的，阻撓人應當承擔賠償損失和相關法律責任。
第五十七條 住宅專項維修資金專用票據的領購、使用、保管、核銷等管理過程違反財政部門票據管理有關規定的，由縣（區）財政部門按照有關規定予以處理。
第五十八條 住宅建筑安裝工程每平方米平均造價由市住建局根據實際情況適時核定公布。
第五十九條 本辦法自2021年5月1日起施行，有效期5年。
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