多重利好政策疊加，惠州樓市活躍度有望提升。 

　　8月31日，《惠州市人民政府辦公室關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（以下簡稱《通知》）發布，首套房“認房不認貸”政策終于在惠州正式落地，熱議許久的存量首套房房貸利率降低也一錘定音。對于惠州房地產市場“內外兼收”的特性，以及即將到來的“金九銀十”，新政堪稱一場“及時雨”。有業內人士表示，多重利好政策疊加，效應或加倍，惠州樓市活躍度有望提升。

　　總價150萬元的房子首付減少15萬元

　　《通知》提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。《通知》自9月1日起施行，在施行之日0時前，已完成商品房買賣合同或房地產買賣合同網簽的，個人住房信貸政策按原規定執行。原有政策與本通知不一致的，以本通知為準。

　　“認房不認貸”，指的是購房人貸款時，以購房者名下的住房套數作為認定首套住房的標準，而不看是否有過貸款購房記錄。此前未在惠州購房的人群，9月1日起在惠州購房即可算首套。

　　記者算了一筆賬，當前，在惠州購買普通住宅首套房首付比例為20%，二套房首付比例為30%，比首套首付高出10%。實施“認房不認貸”后，按總價150萬元的房源計算，首付款將從45萬元降至30萬元，少了約15萬元。此外，房貸利率也將從4.80%降至3.70%，按照貸款100萬元、30年商業貸款計算，貸款利息可節省約23萬元。

　　存量首套房房貸利率可協商下調

　　近日，民眾收到的福利遠不止首套房“認房不認貸”在各大城市的相繼落地。據央行網站31日消息，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。

　　《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》提到，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%；首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。中國人民銀行、國家金融監督管理總局各派出機構按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例和利率下限；銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例和利率下限，結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。

　　《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構提出申請，協商變更合同約定的利率水平，變更后的貸款合同利率水平應符合上述規定。通知明確，存量首套住房商業性個人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。

　　樓盤銷售迅速多渠道傳播利好

　　新政出臺，市場反應迅速。惠陽大亞灣、博羅石灣園洲等地區樓盤銷售快速行動，開啟了一波“電聯”，將利好政策迅速傳播給意向客戶。多位銷售表示，客戶反應較為積極。

　　在深圳工作的雷先生在惠州早有購房計劃。“我在深圳已經有一套房，月供比較高，本來想給父母再買一套小戶型，但是這幾年收入減少，在深圳再買一套實在是負擔不起。剛好有親戚住在大亞灣，想著就買在親戚家附近，父母能經常去親戚家串門，離我也近。”雷先生表示，新政策出臺，讓他的首付壓力進一步降低，是一件好事。

　　大亞灣某樓盤銷售小戴透露，中國銀行已率先公布新政策，在認房不認貸的政策基礎上還有所優化，不僅是跨市，跨區也可以適用本條款，即惠城區已有一套按揭貸款房源在供，想要在大亞灣另購一套房源，同樣可以享受首套兩成及3.7%利率的按揭貸款政策。但前提是在大亞灣區域內沒有房貸，且首套房源非中國銀行貸款。

　　對此，記者致電中國銀行惠州區域支行咨詢，相關工作人員表示，具體實施政策需要咨詢意向購買樓盤所合作的銀行網點。

　　業內觀點

　　部分區域樓市活躍度有望提升

　　政策相繼出臺，對惠州樓市有何影響？能否提升樓市活躍度？對此，惠州資深地產評論人、惠州天策行總經理李建鋒表示，“認房不認貸”疊加存量首套房房貸利率下調，政策顯效將更為明顯。首先是降低了有改善需求的新惠州人以及買一賣一的改善客群購房門檻，其次貸款利率的下調，也同步降低了月供，這也意味著，很多二套房甚至可以按照首套房利率來降低存量房貸。“更重要的是，過去家庭二套三套多套的房貸利率都是遠高于首套房的，也就是說，二套房的存量房貸降低幅度還將更大，對有多套房的利好更大。”李建鋒認為，臨近“金九銀十”，政策落地對惠州樓市的提振作用將會更大。

　　惠州地產觀察員羅大樹表示，“認房不認貸”政策的施行，針對有需求在惠州購買首套房的購房者是利好，尤其是針對在其他地方已有房貸且沒有還清的購房者來說，由二套變更為首套，購房成本大幅下降。但由于此前惠州的貸款政策主要是認貸不認房，即還清貸款之后再購房便可算首套房，因而新政對于惠州本地的改善型客戶來說，影響較小，需要看銀行針對這部分客戶的政策是否會有相應調整。

　　一位項目營銷負責人表示，“認房不認貸”政策出臺，主要還是利好惠州的臨深臨莞區域樓市。惠州樓市屬于“內外兼收”型，基于地理特性以及與周邊城市的房價差，惠州不僅容納了本地的購房需求，還承接了不少周邊城市的購房外溢需求，不少房子賣給了深圳東莞人，甚至還有不少濱海住宅賣給了外省人。對于外向型區域市場來說，新政落地會起到一定的促進作用，樓市活躍度有望提升。存量首套房房貸利率下調，對于提振消費或作用更大。他同時提醒：“項目也要把握機遇，畢竟在當前市場下，單靠某一項利好政策來刺激客戶入市并不容易。”

　　記者伍磊