作為樓市穩(wěn)健與否的重要評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)之一，二手房市場(chǎng)的變化歷來(lái)廣受關(guān)注。2023年上半年，在房貸利率下調(diào)、帶押過(guò)戶全面推行等多個(gè)正向政策激勵(lì)下，全國(guó)二手房市場(chǎng)整體呈現(xiàn)緩慢復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。但細(xì)分下來(lái)，第二季度購(gòu)房需求收縮，二手房掛牌量持續(xù)上漲，成交量卻走低，不少人對(duì)于二手房市場(chǎng)的預(yù)期也逐漸發(fā)生變化。

　　具體到惠州，限售政策“3改1”調(diào)整在促進(jìn)二手房市場(chǎng)活躍的同時(shí)，也加速了不少業(yè)主的出售計(jì)劃，二手房掛牌量明顯上漲。據(jù)貝殼官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年8月2日，惠州二手房掛牌量高達(dá)75684套。在此情況下，關(guān)于“惠州業(yè)主大量拋售二手房”的傳言甚囂塵上，一時(shí)吸引眾多眼球。實(shí)際情況到底如何？我們深入市場(chǎng)一線，一探惠州二手樓市的真實(shí)現(xiàn)狀。

　　數(shù)據(jù)同比翻番 上半年成交15844套

　　上半年，惠州二手房市場(chǎng)交出了一張亮眼的成績(jī)單。據(jù)惠州中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)，2023上半年惠州二手房累計(jì)成交15844套，同比上升111.48%；成交面積180.26萬(wàn)㎡，同比上升108.93%。

　　惠州中原戰(zhàn)略研究中心分析，一方面，上半年樓市支持政策不斷，銀行房貸利率下調(diào)，“帶押過(guò)戶”政策執(zhí)行，疊加2月中旬惠州限售政策“3改1”落地，有效提升了次新房的流通速度；另一方面，前期積壓的住房需求進(jìn)一步釋放，對(duì)比去年同期，二手房的過(guò)戶量、過(guò)戶面積同比增幅均超過(guò)100%。但因短期內(nèi)大量次新房涌入市場(chǎng)，選擇性增多，議價(jià)空間變大，也使二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了一定波動(dòng)，如惠城區(qū)上半年二手房成交均價(jià)8410元/㎡，同比下降4.23%。

　　受惠州限售政策調(diào)整影響的不僅是成交量和成交均價(jià)，還有二手房源掛牌量。據(jù)貝殼官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，新政出臺(tái)首日，惠州二手房源掛牌量便增至51259套，2月份新增掛牌房源量高達(dá)18512套，為近一年中月度新增掛牌量的峰值。

　　新政的出臺(tái)，使不少優(yōu)質(zhì)房源流向市場(chǎng)，進(jìn)一步催化此前積壓的需求集中釋放。一季度，惠州二手房成交呈現(xiàn)出較為活躍的態(tài)勢(shì)，迎來(lái)“小陽(yáng)春”。但進(jìn)入二季度，過(guò)量的供給加上收縮的需求，使惠州二手房市場(chǎng)供求矛盾逐漸顯現(xiàn)，受市場(chǎng)環(huán)境和收入變化以及價(jià)格預(yù)期影響，購(gòu)房者觀望情緒回歸，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)成交周期拉長(zhǎng)、交易活躍度下降等現(xiàn)象。

　　置業(yè)需求仍在 但成交周期拉長(zhǎng)

　　當(dāng)下的二手房市場(chǎng)，一邊是掛牌量仍然在增長(zhǎng)，不少業(yè)主“愁賣”，部分愿意適度降價(jià)出售；一邊是買家觀望情緒濃厚，雖有需求但“不著急買”，成交周期變長(zhǎng)。

　　“2022年底，惠州二手房掛牌總量還維持在3萬(wàn)多套，現(xiàn)在掛牌量已經(jīng)超過(guò)7萬(wàn)套，整體翻了一倍。”惠州毅哥好房主理人李毅分析，掛牌量激增主要受多方面因素影響。首先是當(dāng)下經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期，不少人收入減少，加上樓市進(jìn)入調(diào)整期，對(duì)后市走勢(shì)信心不足，希望能夠降低負(fù)債，持有更多現(xiàn)金流；其次，過(guò)去幾年惠州樓市高位運(yùn)行，吸引了大批投資客買進(jìn)，惠州限售政策的調(diào)整，為其快速出售房源提供了準(zhǔn)入條件；此外，目前全國(guó)多個(gè)自媒體博主傳遞了過(guò)多看空惠州樓市的信息，不少與真實(shí)情況不符的信息誤導(dǎo)了置業(yè)者，使置業(yè)者降價(jià)預(yù)期加重。

　　李毅表示，雖市場(chǎng)尚處于調(diào)整期，但置業(yè)需求仍然存在。“近幾個(gè)月，我接待的客戶不少，主要為改善型需求，更關(guān)注金山湖、江北片區(qū)較為優(yōu)質(zhì)的二手房源。但大家買房越來(lái)越理性謹(jǐn)慎，大多數(shù)客戶處于持幣待購(gòu)、深度觀望狀態(tài)。”

　　“6月大亞灣二手房成交量在1000套左右。”大亞灣世房通項(xiàng)目部經(jīng)理謝小波透露，上半年，大亞灣的二手房成交量有下滑趨勢(shì)，但表現(xiàn)并不明顯，因片區(qū)內(nèi)二手房和新房的價(jià)格差異較小，大部分客戶會(huì)同時(shí)關(guān)注，多方比較。他同時(shí)表示，目前在大亞灣購(gòu)房的客戶群體主要是深圳客，也有不少本地客戶被低價(jià)吸引計(jì)劃入手，但成交周期較長(zhǎng)。

　　業(yè)主不愿低價(jià)拋售 希望“抱團(tuán)護(hù)盤”

　　在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓的大環(huán)境之下，二手房“低價(jià)拋售”正成為熱議話題。“現(xiàn)在賣房的業(yè)主，一部分是之前樓市好的時(shí)候作為投資入手的；一部分是基于置換需求。確實(shí)存在少數(shù)業(yè)主因?yàn)橹辟u房選擇降價(jià)，但大多數(shù)業(yè)主并不愿意賤賣。”惠城區(qū)一家中介門店的經(jīng)理認(rèn)為，這也是當(dāng)前掛牌房源多成交量卻不高的主要因素。“業(yè)主不愿意虧本出售，買家又想要用更少的錢買到更好的房源，就導(dǎo)致大家進(jìn)入了僵持階段。”

　　惠州萬(wàn)聚房產(chǎn)總經(jīng)理孫鐿泓表示，目前惠州整體掛牌價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)格差距不會(huì)太大。“現(xiàn)階段，二手房市場(chǎng)已經(jīng)向買方傾斜，議價(jià)空間相對(duì)變大。但相較于大幅降價(jià)，更多急需用錢的業(yè)主寧愿選擇拿房子去抵押貸款，除非只能賣掉房子變現(xiàn)。”

　　走訪中，多位有賣房意向的業(yè)主也持有此種觀點(diǎn)。“我的房子年限不久，地段配套各方面都不錯(cuò)，如果讓我用很低的價(jià)格出售，我寧愿不賣。”隨著孩子漸漸長(zhǎng)大，兩室一廳的小戶型對(duì)于夏先生一家來(lái)說(shuō)有些擁擠，但另購(gòu)一套大戶型又著實(shí)資金緊張，跟老婆商量后便決定采取“賣一買一”的置換方式。2022年底，夏先生聯(lián)系了中介。“當(dāng)時(shí)中介建議我降低價(jià)格，這樣才能更快出售，但我和老婆都不同意，想著賣不掉就先找親戚朋友幫忙湊下新房首付。可能也是我們趕上了好時(shí)機(jī)，年后房子賣出去了，價(jià)格也符合雙方預(yù)期。”如今，夏先生一家已順利完成置換。

　　同樣不愿意低價(jià)拋售的還有薛女士，她在惠東濱海有一套海景房，因?yàn)檫M(jìn)入二胎備孕期，手頭工作暫停收入減少，便考慮賣掉作為孩子的備用金。“我是2016年買的，當(dāng)時(shí)價(jià)格不算低，今年看到很多人說(shuō)那邊價(jià)格降得厲害，我也和小區(qū)的其他業(yè)主有討論，大部分業(yè)主都不能接受以過(guò)低的價(jià)格賣房。”在業(yè)主群內(nèi)，薛女士經(jīng)常看到有業(yè)主呼吁不要低價(jià)拋售，希望所有業(yè)主“抱團(tuán)護(hù)盤”。

　　記者伍磊